2013年第四季度华北甲级写字楼分析及2014年展望
来源：中商情报网
据戴德梁行发布的数据显示，华北六市(北京、天津、沈阳、大连、青岛、西安)的经济运行状况总体平稳，稳中有升。2013年前第三季度，北京全市实现地区生产总值13,766.2亿元(2,260.5亿美元)，同比增长7.7%，增速同比上涨0.2个百分点，同时与全国GDP增幅持平；天津和西安两市地区生产总值同比增幅领先，分别达到10,223.0亿元(1678.7亿美元)和3,139.4亿元(515.5亿美元)，同比增长12.6%和11.5%，超过全国增速4.9和3.8个百分点。
北京前九月人均可支配收入29,626.0亿，同比变化9.9%；前3季度前九月固定资产投资总额4,881.3亿，同比变化8.2%。2013年1至9月，北京市房地产开发投资为2,413.9亿元(396.4亿美元)，比去年同期增长9.5%，占全社会固定资产投资比重为49.5%。华北其他五个城市的房地产开发投资同比增幅均在14%以上，增长势头强劲。
北京大宗投资市场持续旺盛
2013年第四季度，北京大宗投资市场(成交金额大于1千万美元)延续了上季度的旺盛态势，共完成交易43宗，其中42宗为土地交易，1宗为整栋物业交易，成交数量环比上升10.3%，达去年同期的3.1倍。同时，成交金额也保持了相对较高的水平，达到507.4亿元(83.3亿美元)。成交量的旺盛态势反映了大型机构和基金青睐一线城市，尤其北京巿的优质投资物业。
本季度，整栋物业交易成交1宗写字楼项目，成交金额为14.5亿元(2.3亿美元)。写字楼物业受青睐的原因包括是低风险及可把握租金上升的潜力。随着11月北京市“自住型商品房”政策的出台，政府进一步加大住宅供地。本季度住宅用地成交17宗，环比上涨41. 7%；成交金额达267.4亿元(43.9亿美元)，环比上涨4.4 。开发商继续购买优质住宅用地的原因是市场的刚需用房需求强烈。
预计2014年，政府将继续加大以类保障房用地为主的住宅土地供应，随着北京城区内土地的日益稀缺，五环外到六环间将成为土地供应的热点区域。此外，由于境内外投资机构对北京市场预期向好，整栋物业交易仍将保持活跃。
华北区甲级写字楼平均租金小幅上涨
2013年第4季度，华北区甲级写字楼整体市场表现良好，六市平均租金均有小幅上涨。其中，北京甲级写字楼租金小幅上涨至每月每平方米298.9 元(49.1 美元)，环比上升0.7 个百分点。这主要是由于CBD 新入市项目较高租金的拉升以及金融街的租金上浮。另外，天津以每月每平方米120.8 元(19.8美元)平均租金略微领先于其他四个城市而位居华北区第二位。
本季度，华北六市的甲级写字楼新增供应量为340,616 平方米，至此，华北区甲级写字楼总存量达到10,422,881.20 平方米，其中北京占总存量比例为66.4%， 超过其他五个城市的存量总和。 2013 年全年，内资企业持续活跃在北京写字楼租赁市场中， 完成了甲级写字楼租赁活动66.40%的成交。
2014年，北京甲级写字楼市场缺乏新增供应，预计整体租金将保持稳定，同时空置率进一步下降。天津和沈阳两个城市的新增甲级写字楼面积均会超过20 万平方米， 届时空置率有望上升，同时竞争压力使得业主主动涨价的空间十分有限，租金将面临较强下行压力，尤其是位于非核心商圈的甲级写字楼，为吸引租户而倾向于低价入市的租赁策略。
预计2014年北京甲级写字楼租金将继续上涨 空置率走低
本季度，北京市甲级写字楼销售价格环比上涨0.7%，至每平方米63,492元(10,426美元) 。位于非核心商圈的远洋国际中心II期预计将于近期投放市场，为北京甲级写字楼市场带来5.3万平方米的新增供应，但除此之外，预计2014年将鲜有项目入市，北京甲级写字楼市场供不应求的局面预期将更为紧张。在此情形下，预计2014年甲级写字楼租金将继续上涨，随着新项目的消耗，空置率也将继续走低。
2013 年第4季度，位于CBD核心区域的新项目财富金融中心的入市为北京甲级写字楼市场带来176,000平方米的可租赁空间，至此，全市
甲级写字楼存量达到6,938,483平方米。
新项目的入市带来写字楼市场可租赁面积的增加，本季度全市甲级写字楼吸纳量增加至93,010.7 平方米，较去年同期上涨154.7%。2013年，内资企业在北京写字楼租赁市场中始终扮演着重要角色，完成了甲级写字楼租赁活动66.4%的成交。
本季度，北京甲级写字楼租金小幅上涨至每月每平方米298.9元(49.1美元)，环比上升0.7个百分点。这主要是由于CBD商圈新入市项目较高租金的拉升以及金融街商圈的租金上浮。同时，由于新入市的项目体量较大，第四季度全市甲级写字楼空置率环比上升1.2个百分点至2.6% 。
分商圈而言，新入市的财富金融中心为CBD核心区带来较多可租赁空间，使得该商圈的空置率上涨3.8个百分点至4.9%。同时，该项目较高的租金水平也将CBD商圈平均租金拉升至335.20元(55.04美元) 每月每平方米，环比上涨1.2%。由于租赁面积稀缺，以金融街为代表的核心商圈租金继续小幅上涨，本季度平均租金环比上涨1.1%至每月每平方米359.9元(59.1美元)。非核心商圈今年上半年入市的国海广场C座带来的可租赁空间已被市场吸纳，使得该商圈空置率下降至0.8%，环比下降1.5个百分点。
本季度，受政策层面对高端住宅严格的供应限制，北京高端住宅市场呈现量跌价涨的局面。成交面积环比下降18.2%，至238,874.5 平方米，与去年同期相比同比下降37.7%。售价环比继续上升4.4%，达到每平方米52,129 元(8,559.8 美元)，同比涨幅达24.9% 。
分物业类型而言，本季度别墅成交量继续下降，成交面积为84,393.5 平方米，环比下降6.8%，与去年同期相比下降35.8%，而市场售价却环比继续上涨4.6%，达43,383 元(7,123.7 美元)，同比涨幅高达42.4%。此外， 高端公寓本季度成交面积为111,124 平方米，环比下降28.7%，而售价环比上涨7.2%，达58,771.3 元 (9,650.5 美元)。
分区域而言，高端住宅售价以东长安街、CBD 和燕莎领跑各核心商圈。其中，东长安街平均售价达94,813.5 元(15,568.7 美元) ，CBD 和燕莎区域平均售价分别为77,190.3 元(12,674.9 美元)和69,764.7 元(11,455.6 美元)， 环比涨幅分别为28.5%和22.3%。
第4季度，北京高端住宅租赁市场步入传统淡季，租金出现季节性回落。高端住宅平均租金环比下降0.4%，达到每月每平方米172.4 元(28.3美元)。同时，市场空置率环比上升0.2 个百分点，至6.1%。其中，高端公寓的租赁价格降幅较大，环比下降0.8 个百分点，达每月每平方米137.4 元(22.6 美元)，别墅市场可供出租的房源相对充裕，因此空置率环比上升0.5 个百分点，至8.1% 。
随着“京七条”的出台和十八届三中全会的召开，北京房地产市场“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的调控思路日渐清晰，未来高端住宅市场有望迎来更加市场化的调控格局。
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