央行降息：楼市自作多情？写字楼投资得好处？
在楼市持续低迷的背景下，央行的降息政策被解读成了房地产行业的大利好，降低房地产企业的融资成本，房企顺势涨价，楼市回暖量价齐升，购房者再次恐慌性入市……
但事实果真如此吗，央行降息将对房地产行业产生怎样的影响，楼市是否自作多情?
被放大的利好
根据第三方机构克而瑞的研究，自2012年底以来，A股139家上市房企净负债率一直保持上升态势。
其中，2013年房企拿地猛烈，但净负债率升势相对温和，从年初的66.28%升至年末的77.66%，同比仅提高15.52个百分点；但在2014年上半年，尽管房企拿地力度锐减，净负债率却不降反升，行业净负债率到上半年末已较年初提高了22.30个百分点至99.7%。
不断攀高的负债率，高企的融资成本，加上低迷的楼市，已经让很多房企步履蹒跚，其中尤以中小房企为甚，今年年初以来，不时有房企资金链链断裂、老板跑路的情况。
此时央行的降息政策，被解读成了房地产行业的大利好，将一定程度上降低房地产企业的融资成本，刺激购房者出手。
不过，冷静来看，这个利好明显被放大了。
一方面，贷款利率下调对极缺钱的开发商来说是很好的消息，意味着从银行贷款的利率更低了，融资的成本降低了。
但另一方面，就降息本身而言，此次是非对称降息，特别是存款利率上浮区间进一步放大至1.2倍，也将提高银行的资金成本。
而中国的货币政策已经发生逆转，超级宽松的时代已经结束，广义货币增速从2009年的27.7%逐年回落至13%左右，今年1到10月更是仅为12.6%，创下2000年以来的新低。货币总量被控制住了，仅仅靠降低基准利率，将无法有效降低市场真实利率。
在此种情况下，银行对房地产企业的贷款利率可能将不降反升，对于其他渠道如信托、基金、民间借贷等渠道而言，利率也同样可能水涨船高，而这些融资渠道也是房地产企业惯用的方式。
因此，央行此次降息，将对负债率较低尤其是短期负债比例较低的企业产生实质利好，万科、保利等大型房企的负债率相对较低且并不存在短期资金压力，二线房企中滨江集团则正在将大量的短期负债转换成长期负债。
地产股的春天
从历史经验上来看，降息对于地产股的利好则十分显著。
据广发证券数据，1998年住房商品化之后，降息周期主要有两轮，第一轮是在2008年，第二轮是在2012年。
在前两轮降息周期中，地产板块超额收益(相对沪深300)都十分显著，其中在2008 年降息周期中超过+200%，在2012年降息周期中超过+40%(考察时间段：2008年9月1日-2009年7月31日、2011年12月1日 -2012年7月31日)。
针对此次降息，中概地产股已经有所体现，在央行降息消息发布之后，中华地产大涨22.06%、易居中国大涨17.20%，搜房大涨13.94%、乐居大涨12.56%。
对于个股方面，第一类，销售弹性最大的地产股将显著受益，在这方面，近两年来扩张迅猛的福建房企如阳光城、泰禾集团等值得关注。
第二类，年度销售业绩完成较好的房企则存在涨价空间，如万科、恒大、中海等。
第三类，以刚需为主要产品的房企预计在此次降息过程中获益最大，此前的房地产行业政策主要利好改善类需求，而此次无疑会直接刺激刚需购房者，如旭辉地产。
一线城市率先回暖
信贷政策及利率水平向来是房地产市场的风向标，此次降息，加上之前的取消限购、限贷政策影响，势必会刺激一部分购房者入市，短期内楼市的成交量将会上涨。
但从长期来看，房地产下行趋势已经形成，全国绝大部分的城市因为库存绝对值过高，这种情况下，即使信贷刺激，出现全面回暖的可能性也不大。
因此，率先受益的将是北上广深以及部分二线城市。
事实上，在央行此次降息消息之前，北上广深四个一线城市以及沈阳、杭州等部分二线城市的楼市已经出现了回暖迹象。
国家统计局的数据显示，这些城市的二手住宅价格全部环比止跌，北京二手住宅价格指数还环比上涨了0.3%。
在供求关系上，10月份，北上广深四个一线城市新建商品住宅新增供应面积为293万平方米，成交面积为328万平方米，呈现出供小于求的市场关系，这是自2月份以来供求关系首次出现逆转。
从库存量和住宅存销比上来看，10月份，一线城市新建商品住宅库存量为3758万平方米，环比减少0.9%。这是近9个月以来库存首次出现环比下跌的现象；新建商品住宅存销比为15.7个月，相比9月份的17.2个月而言出现明显下降。
与此同时，一线城市今年卖地收入再创新高，截至11月11日，北上广深住宅土地成交额已高达2755亿元，超过2013年全年的2728.9亿元。
更为重要的是，从成交楼面价来看，这些土地的平均楼面价11190元/米，2013年的每平米7571元/米，上涨幅度高达47.8%，
综合这些因素，一线城市的房价已无再跌的可能性。
在降息政策发布之后，北京迅速出台了新的住房公积金政策，宣布下调个人公积金存款、贷款利率各0.25%，为楼市回暖加了砝码。
21世纪网 李彬
