房地产项目逾期交付风险的存在可能会导致市场信心不足
从8月份各房企发布的2022年上半年业绩来看,在经历了新一轮行业调整后,“保交付”已成为各房企的共识,诸多房企不再一味追求“规模化发展”,转而比拼“交付能力”,故“交付力”成为产品力的重要一环。

克而瑞研究中心分析认为,“交付力”是房企产品从顶层设计到落地成果展现过程中的重要环节,是房企对项目设计的兑现、施工质量的实施和控制,以及业主服务的后续。“交付力”作为房企销售阶段产品力的有力答卷,亦成为房企实力与竞争力的印证。

“保交付”利于市场企稳回升

据克而瑞研究院不完全统计显示,截至2021年末,24个重点监测城市尚未交付的问题项目总建面约2468万平方米,占2021年商品住宅成交总面积比重达到10%。这是一个不小的数字,难交付的问题项目分散在全国各地的各个房企手中,背后涉及众多家庭,可见“保交付”的重要性。

房地产项目逾期交付风险的存在可能会导致市场信心不足、市场秩序不规范等问题,形成恶性循环。基于此,房企无法逃脱“交付大考”,更不能“躺平”。对于房企来说,“保交付”才能保企业,把握“保交付”底线就是把握房企发展的基石;对于政府来说,“保交付”才能“稳民生”,才能重塑经济信心。因此,今年行业处于深度调整期时,出险房企几乎一致把“保交楼”作为当前工作的核心任务之一。

随着行业保交付行动全面实施后,各地“因城施策”也逐渐优化,有助于行业跨越信心恢复期,迅速恢复市场活跃性,房地产销售和融资同步回暖,楼市企稳回升,稳民生、稳信心效果逐步显现。

据国家统计局数据显示,2022年前8月,房屋竣工面积为36861万平方米,同比下降21.1%,比1月至7月收窄了2.2个百分点。从单月竣工面积来看,8月份单月竣工面积同比下降2.5%,尽管仍处于下降态势,但降幅已较上月大幅收敛33.5个百分点;若是从环比数据来看,单月竣工面积更是大幅增加42.5%。

8月份竣工面积的环比大幅增加,远超季节性规律,房地产数据显现结构性改善,这背后主要是各地积极保交付的政策产生正面影响,在频繁的政策出台后,预计将如期交付更多楼盘。

政策“组合拳”强力攻坚“保交楼”

自今年7月底国家首次强调“保交楼、稳民生”以来,解决“交楼难”问题已刻不容缓,各地政府也频出大招,针对“保交楼”密集出台政策。

在“保交楼”攻坚战中,资金无疑是其中的重要内容。为此,今年8月,住建部会同财政部、人民银行等有关部门出台了专门措施,以政策性银行专项借款的方式,支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付。供给端“保交楼”纾困基金的灵活快速落地,才能使“保交楼”有实质性进展,进而从根本上改善房地产市场预期。

近日,专项用于“保交楼”2000亿元全国性纾困基金启动。据了解,这笔专项借款由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排,中国进出口银行或后期也会加入,未来可能还有第二批、第三批基金启动,资金的注入无疑是从具体举措上提振购房者的信心,更有利于维稳。

此外,地方政策持续加码。截至目前,已有近30省市出台“保交楼”举措,各地根据实际情况,选择最适宜自身的政策落地。郑州、南宁、湖北等地率先通过成立房地产纾困基金、投放专项贷款等方式,落实“保交楼”措施;在深圳,政府新成立了市属国有房地产纾困平台——深圳市安居建业投资运营有限公司,由四家国企共同出资成立,自1月份成立以来,已成功盘活多个出险房企的涉险项目;东莞也曾发文进一步规范账户资金管理使用,管好预售款项,意图从根本解决“保交楼”问题。自此,政策组合拳亮出。

而在市场“保交付”行动中,民营房企无疑是重要的风向标,是一道安全底线。民营房企以碧桂园为例作出了表率与担当,以实际行动积极“保交付”:9月16日,碧桂园迎来实质性融资优势,首发15亿元政府增信中期票据,增强融资能力。这反映了政府对于经营稳健的优质民营房企的信任与支持,也体现了碧桂园“保交付”的能力和实力。

“千方百计保交楼”初见成效

光有政策的“定心丸”还远远不够,对于购房者来说,他们必须看到实实在在的行动才能真正安心。

今年,房企采取多种措施确保交付,对于一些优质项目,引入代建管理及金融机构获得融资,例如,奥园中国引入了绿城管理,为广州项目提供代建代管,以确保项目交付;中信城开通过代建的方式,对佳兆业旗下的部分项目提供了担保。

但是,对于万科、龙湖、碧桂园等交付能力较强的房企而言,上半年交出了亮眼的数据。据统计,2022年上半年,30家披露交付数据的典型房企共交付房屋套数达125万套,其中碧桂园交付量排名首位,约25万套,按期交付率约99%,同时在146个项目实现了“交房即交证”。

如果说行业要求的是“保交付”,碧桂园的目标则是实现完美交付。以碧桂园莞深区域为例,“保交付”不仅是强调保证交付率,更是注重客户满意度的提升,今年7月交付的松湖碧桂园天钻二期的客户满意度在集团评比中排名第一,这体现了业主对于碧桂园莞深区域开发能力的认可。

碧桂园莞深区域品质提升负责人刘赛表示,项目之所以获得认可,这背后离不开区域在交付前、中、后期每个阶段所做的充足的准备和努力。

碧桂园莞深区域在前期销售项目过程中,严格把控销售输出的装修标准及配套,以确保前期所承诺的标准在施工中得到落实,确保货版一致。施工过程中保障进度的控制,在项目派驻工程师定期以视频、图片等形式向业主汇报进展,严格把控质量风险和进度风险,并根据反馈进行品质提升。众所周知,现金流是“保交付”过程中最现实的问题,刘赛透露,碧桂园在资金使用方面,优先保障了工程施工付款。实际交付过程中,不仅内部有集团、区域、管理层(总裁巡查)三层保护验收,外部还与第三方联合验收评估,多层监管保障兑付。

刘赛表示,自今年以来,市场的连锁反应已导致行业整体有所下行,在交付过程中,一些业主确实会带有负面情绪。为尽可能了解客户需求并为客户解决问题,碧桂园引入了第三方公司进行全周期的服务跟踪,全面了解客户动态。同时集团、区域定期对维修关闭率、客户满意度进行考核排名,牵引提升产品维保的客户满意度。2022年上半年,碧桂园标准时限维修关闭率超93%,而莞深区域则做到了维修关闭率超99%,针对交付项目特别组建一支约300人的快修队伍。在客户验收过程中,现场提出的问题当场解决,现场无法解决的问题会给客户反馈维修时限,给予客户充足的安全感。

在最新公布的2022年《财富》世界500强榜单中,房地产企业从8家缩减至5家,碧桂园继续入榜排在第138位,对比上一年排名再次提升,位居房地产企业第二名,展现出良好的发展韧性。从今年以来管理层的公开表态来看,坚持审慎态度、追求长期稳健发展目前是这家龙头房企的主基调。

这从碧桂园总裁莫斌在8月5日的月度管理会议上的最新讲话便可窥见一斑。莫斌认为,在市场形势不好的时候,更要坚定信念不松懈,要进一步完善制度标准,强化交付评估,倒逼施工过程管理,秉承对业主高度负责的态度提升产品品质。“按时完美交付,提升客户满意度,是一定要做好的。”

可以说,在新的市场考验和底层管理逻辑下,整个行业及消费者对房企的要求发生了变化,“交付力”成为企业自身稳健经营的实力体现,只有交付力强的房企才有可能度过危机,进入新一轮的竞争和发展。